ЖЭК-потрошитель

Войны между собственниками жилья и управляющими компаниями разгораются и во дворах, и в судах

13 июня 2012 в 07:30, просмотров: 4790

Если говорить о том, как быть должно, то управляющая компания – это организация, которая обеспечивает ремонтные работы и содержание домов в соответствии с требованиями, которые предъявляются к жилым строениям по договору с собственниками. При этом она несет ответственность за ущерб, который причиняется жилому строению, владельцам жилых помещений и третьим лицам. Так должно быть по закону. Но, к сожалению, должное не всегда совпадает с действительным. Иначе не было бы многочисленных разбирательств в Арбитражном суде, а порой и уголовных дел против руководства управляющих компаний.

ЖЭК-потрошитель

Эпизод 1. Захват

ТСЖ в доме по ул. Бирюкова, 2 было создано в июне 2006 года и сегодня считается одним из самых успешных в Октябрьском районе. Всего за пять лет дом преобразился: отремонтировалась крыша, инженерно-коммунальная система, обновились подъезды. Ежегодно в дом вкладывается около 1 миллиона рублей, и собственники реально видят, на какие общедомовые нужды тратятся их деньги.

Неудивительно, что председатель ТСЖ и члены правления пользуются заслуженным уважением соседей по дому. Тем более непонятным был компромат на этих людей, который стал активно распространяться по почтовым ящикам около года назад.

«Многие сразу смекнули, что идет подготовка к рейдерскому захвату, – вспоминает Людмила Корчевая, председатель ТСЖ. – Кто-то хотел внести сумятицу среди жильцов. Вскоре после этого появились приглашения на собрания от УК «Энергия». Вот только люди, зная, что это не инициатива ТСЖ, даже не думали туда идти. Но на последнее собрание, 12 мая 2011 года, я убедила жильцов собраться, чтобы ясно объяснить свою позицию».

Несмотря на то, что по сути голосования не было, уже 17 мая по дому были распространены листовки с информацией, что по результатам собрания было решено ликвидировать ТСЖ и передать управление домом управляющей компании «Энергия». После этого жильцы пошли по всем возможным инстанциям, доказывая неправомерность этого события.

«Чтобы доказать, что мы не избирали УК, провели свое собрание. Несмотря на летний период, набралось 79,9% от общего числа собственников. И из них 99% проголосовали за сохранение ТСЖ. 1 июля мы вручили протокол счетной комиссии руководству УК «Энергия», – рассказывает Людмила Корчевая. – Но это никак не подействовало. К дому подъехало около 30 человек в форме УК «Управдом», начали срезать наши замки на дверях подвалов, чердаков, электрощитовых и ставить свои, вешали на дом логотипы УК «Энергия». Жители не могли справиться с ними, люди плакали, это был тихий ужас».

В тот же день председатель ТСЖ выдала распоряжение поменять замки обратно. На следующее утро, когда работники УК вернулись, к новым замкам их уже не подпустили. Дом находился под охраной ЧОПа. Круглосуточно по очереди дежурили и сами жильцы.

Неоднократно в УК «Энергия» поступали предписания прокуратуры о незаконности действий, которые, не исполнялись.

Справка МК Справка "МК"

Николай Николайчук,
мэр Томска

(из отчета «Об итогах социально-экономического развития Томска в 2011 году. Приоритетные направления работы на 2012 год»):

– Сегодня на три с половиной тысячи многоквартирных домов приходится 61 управляющая компания. Такого количества компаний нет ни в одном российском городе. Большинство из них продолжают работать некачественно и непрозрачно. Я со всей ответственностью говорю, что мы объявляем войну всем компаниям, которые непрозрачны для собственников.

Мы составим антирейтинг обслуживающих организаций, а затем поможем жителям избавиться от тех компаний, которые плохо работают, а главное – мягко скажу – лукавят в финансовой отчетности перед жильцами. Не сомневаюсь, что к концу этого года недобросовестные управляющие компании окажутся на грани банкротства. Не потому, что мы будем применять административные рычаги. Просто они потеряют основную часть своего жилого фонда. С нашей помощью жители уйдут к тем компаниям, которые работают прозрачно. Надеюсь, здесь нам также помогут прокуратура и УВД.
 

«Но жильцы голосуют рублем. Несмотря на то, что «Энергия» в течение 6 месяцев постоянно выставляла квитанции на оплату, по ним не заплатил ни один человек. Дом у нас хоть и большой, но очень дружный. В летние месяцы у ТСЖ было 100% оплаты», – рассказывает Людмила Корчевая.
А параллельно шла череда судов. Во время одного из них выяснилось, что в голосовании за УК, на которое ссылалось руководство компании, приняло участие 11 умерших собственников квартир, 25 собственников, которые продали квартиры и выехали из этого дома несколько лет назад. В судебном заседании жильцы дома, ознакомившись с документами, представленными УК «Энергия», дали показания, что их подписи в бюллетенях голосования являются поддельными. Одновременно более 200 человек дали дознавателю показания, что не участвовали в голосовании за ликвидацию ТСЖ.

20 декабря 2011 года Октябрьский районный суд вынес решение в пользу жильцов, признав решение собрания о выборе УК «Энергия» незаконным. Несмотря на это, работники УК «Энергия» продолжали появляться на доме, инсценируя деятельность компании, а жильцы получили квитанции на оплату услуг этой компании за декабрь.

13 февраля 2012 года уже Арбитражный суд Томской области суд принял решение, которым запретил УК «Энергия» осуществлять любую деятельность по управлению этим домом и только после этого компания перестала препятствовать нормальной работе ТСЖ.

В общей сложности на защиту своих интересов в судах у ТСЖ «Бирюкова, 2» ушло 9 месяцев, и оно было вынуждено тратить свои средства на адвокатов.

Альтернативная версия.
Олег Урядов:
- Все было на законных основаниях. Часть собственников инициировала собрание, жильцы проголосовали за нас, и мы приступили к работе. Однако администрация Октябрьского района и часть собственников оказали нам яростное сопротивление. Мы пытались судиться с ТСЖ, чтобы они передали нам документы на дом и позволили нормально работать. В результате жители решили сохранить ТСЖ. Мы проиграли суд, извинились и ушли с этого дома.

Эпизод 2. Мошенничество

Эта история началась в мае 2010 года. Дому по улице Пушкина 63, стр. 28 повезло – на долгожданный капитальный ремонт было выделено 6 миллионов рублей. Однако встал вопрос о выборе УК, которая смогла бы качественно его провести. Так в мае 2010 года дом перешел под управление ООО «Управдом».

Ремонт был произведен, все было хорошо до октября 2010 года, когда было проведено информационное собрание, на котором ООО «Управдом» предложило повысить тариф с 15 до 25 рублей.

«Мы отказались, потому что люди здесь небогатые живут, – рассказывает Ольга Вожова, член Совета дома. – Но в январе нам прислали квитанции с тарифом 30 рублей. Мы были взбудоражены и очень удивлены. Провели собрание жильцов, на котором выяснили, что никто из жильцов за это не голосовал, и обратились к гражданину (директору УК – Ред.) Урядову. В ответ услышали лишь: ни копейки не уступлю. Руководство УК ссылалось на то, что «за» повышение тарифа проголосовала администрация Октябрьского района, а большинство квартир дома являются муниципальными. Но когда мы туда обратились, выяснилось, что администрация проголосовала «против». Более того, мы нашли информацию, что для домов нашего типа тариф не должен превышать 16,68 рублей».

Началось долгое хождение по инстанциям, собралась толстенная папка писем.

«На одном из приемов я случайно увидела копию документа, в котором говорится, что администрация проголосовала за повышение тарифов. Подняли этот вопрос. Экспертиза показала, что подпись представителя администрации под документом была поддельной, – говорит Ольга Вожова.
Это стало последней каплей, было принято решение перейти в другую УК – «Октябрьский массив». Провели собрание, составили протокол, был заключен договор управления, перезаключены все коммунальные договоры. Но документы на дом «Управдом» не отдавал. Документы смог забрать только ОБЭП, когда было заведено уголовное дело по факту мошенничества по повышению тарифа, и они были изъяты в ходе обыска.

Сейчас дело по факту покушения на мошенничество, хищение чужого имущества путем обмана, совершенное с использованием служебного положения, обвиняемым по которому является директор УК Урядов О.Г., рассматривается в Октябрьском районном суде.
«Дело в отношении должностных лиц УК «Управдом» по факту совершения действий мошеннического характера направлено в Октябрьский районный суд, – комментирует Владимир Жуков, помощник прокурора Октябрьского района. – В ходе проверки было установлено, что один из собственников – администрация Октябрьского района – возражала против повышения платы за жилищно-коммунальные услуги. УК повысила плату, используя подложное решение внеочередного общего собрания. Данный факт выявился в ходе предварительного следствия. Было возбуждено уголовное дело по ст. 150 УК РФ».

Правда сегодня в арбитражном суде есть исковое заявление УК «Управдом» – к УК «Октябрьский массив», которая уже год обслуживает дом, – за незаконное обогащение. Дело в том, что сейчас квитанции приходят от обеих компаний, а жильцы дома оплачивают «Октябрьскому массиву».

Альтернативная версия.
Олег Урядов:

- Дом на ул. Пушкина, 63 стр. 28 очень старый, требует большого объема текущего ремонта. Для того, чтобы привести его в нормальное состояние, нужно было повысить тариф до 30 рублей. Из них 5 рублей – за вывоз мусора и 10 за услуги уборщицы (в доме не только коридор, но и туалеты, и душевые). Администрация района согласилась, подписала протокол. Но люди, получив новые квитки, стали возмущаться, писать во все инстанции. Администрация пошла на попятную, заявив, что не голосовала. Сейчас суд выясняет, действительно ли подпись подложная. Но я точно знаю, что администрация голосовала «за».

Что касается перехода дома в другую УК. 27 февраля 2012 года арбитражным судом было принято решение о том, что расторжения договора не было, поэтому УК «Управдом» выполняет свои обязанности дальше. Мы подали иск о незаконном обогащении компании «Октябрьский массив», суд идет, и надеюсь, мы его выиграем.

Эпизод 3. Гарантия нестабильности

Дом по улице им. Ивана Черных, 91 обслуживался компанией «Гарантия» почти весь 2011 год. Однако, по словам председателя Совета дома Валентины Макеевой, за это время мало что было реально сделано. Инициативная группа жильцов регулярно появлялась в стенах УК с просьбами, проверками. В конце октября без всякого объявления офис компании переехал на новый адрес и стал располагаться довольно далеко от этого дома. Контролировать деятельность компании, к работе которой были нарекания, жильцам стало сложно, и было принято решение расторгнуть договор и выбрать новую УК.

«Прежде всего, мы потребовали отчет за 2010 год. Но он был нечитаем абсолютно, и количество работ, которое в нем было отражено, явно превышало реальные объемы, – рассказывает Валентина Макеева. – Позже в Арбитражном суде мы опровергли многие из заявок».

На собрании собственники 41 квартиры из 45 проголосовали против УК «Гарантия» и выбрали УК «Маяк».

«После этого сотрудники УК «Гарантия» стали навязчиво ходить по подъездам и спрашивать, почему мы отказались от услуг их компании. Все ящики были засыпаны листовками. А 27 ноября мы и вовсе загорелись. Все половички сложили в нашем подъезде в кучу, облили бензином и подожгли поздно вечером. Такой пожар был, дым дикий. Хорошо, быстро пожарные приехали», – вспоминает Валентина Макеева.

Сразу после инцидента с пожаром было назначено собрание о признании недействительным предыдущего голосования. И, несмотря на то, собственники на него не пришли, появилось объявление о том, что дом вновь перешел под управление «Гарантии».

«Мы потребовали проверки подписей. Однако пока шло разбирательство, «Маяк» не мог приступить к работе. А в это время ребята из «Гарантии» стали разворачивать бурную деятельность. В подъездах скрутили хорошие энергосберегающие лампы и поставили датчики движения. Лампы, кстати, увезли в неизвестном направлении. Потом поставили новые информационные доски, – говорит председатель совета дома. – Я считаю, что таким образом УК «Гарантия» пыталась показать, что продолжает работать на доме».

В феврале «работы» продолжились. УК «Гарантия» установила почтовые ящики без согласования с собственниками. Жители сказали, что им это не нужно, а если есть остаток средств на доме, лучше выполнить работы по инженерным коммуникациям. Но ящики были заменены. Когда жители в составе совета дома пытались этому воспрепятствовать, Валентина Макеева получила травму. Начались разбирательства с участием правоохранительных органов. В том числе была проверена законность собрания жильцов, на которое ссылалось руководство компании. 24 мая 2012 года состоялся суд, который признал решение собрания о выборе УК Маяк» законным, и принял решение, что УК «Гарантия» не имеет права управлять домом.

Альтернативная версия.
Олег Урядов:
- По этому дому нарушений не было, так что мне нечего комментировать.

Эпизод 4. ТСЖ назло УК

Управляющая компания редко когда устраивает жильцов на 100%. Поэтому когда в доме по ул. 79-ой Гвардейской Дивизии было проведено собрание о переизбрании УК, народа на него собралось немало. Прошло оно шумно, с криком. Однако решение, казалось бы, не было принято. Несмотря на это, вскоре появились объявления о том, что решение принято, причем в пользу УК «Управдом». Началась проверка. По всем квартирам ходил участковый, выявилось много поддельных подписей.

Тем не менее, однажды утром к дому приехало около 10 молодых людей в новых робах УК «Управдом» и начали спиливать замки. Так «Управдом» приступил к работе.
«При этом, как мы выяснили, договора с коммунальными службами по-прежнему были заключены на УК «Стройсоюз», – рассказывает Сергей Гладков, председатель ТСЖ. – Никто с ними договора не расторгал. А квитанции тем временем стали приходить и от УК «Управдом».

Примерно в это же время случился один инцидент: кто-то сбил вентиля отопления на чердаке, и три подъезда с девятого по первый этаж пролило горячей водой. Кто причастен к этому, полиция так и не выяснила.

Организовалась новая инициативная группа, которая устала от бардака, что творился в доме. Было предложено созвать собрание и организовать ТСЖ. Что и было сделано большинством голосов. 1 марта 2012 года ТСЖ приступил к работе. УК «Стройсоюз» передала товариществу все документы на дом.

«Однако в подъездах по прежнему висят листовки с призывом вернуться в УК «Управдом», поэтому мы считаем, что это затишье перед бурей», – говорит председатель ТСЖ.

Альтернативная версия.
Олег Урядов:
- В результате общего собрания собственники выбрали нашу УК. Однако часть жильцов препятствовала нашей работе, пытаясь срывать замки. Пришлось поставить охрану. Позже граждане решили создать ТСЖ. Мы не чиним им препятствий. Но в Арбитражном суде обжалуем решение инициативной группы дома, доказывая, что решение собрания в нашу пользу законно. Точка еще не поставлена. Как суд решит, так и будет.

Эпизод 5. Незаконченная повесть

Дом по ул. Пушкина, 22 управлялся УК «Солнечная-сервис» четыре года. Однако обслуживание дома, по мнению жильцов, было не особо хорошим. Было принято решение о смене УК.

«Мы провели собрание, выбрали Совет дома. 66% голосов было отдано за переход в УК «Октябрьский массив», – рассказывает Александр Колчин, председатель Совета дома. – После мы прошли все необходимые по закону процедуры, предоставили протокол в УК «Солнечная сервис» о расторжении договора. По закону в течение 30 дней руководство компании должно было передать всю документацию на дом другой УК. Но этого не произошло. Номинально Урядов считает наше собрание незаконным, а дом – своим. Он требует передачи оригиналов бюллетеней «для их детального изучения», наверное, чтобы их уничтожить. Копии бюллетеней, предоставленные нами, его почему-то не устраивают. Оригиналы бюллетеней мы передали изучать, только не Урядову, а в Департамент государственного жилищного надзора по Томской области. Мы обратились также в Прокуратуру и сейчас готовим документы для передачи в ОБЭП с просьбой провести проверку в отношении управления нашим домом УК «Солнечная-Сервис».

Отказ в передаче документов на дом подтвердил и директор УК «Октябрьский массив» Владимир Шиллинг, который уже не в первый раз сталкивается с такими проблемами:
«Несмотря на то, что дом решением общего собрания отказался от управления УК «Солнечная-Сервис», руководство компании отказывается передавать документы. Но без них многие работы выполнить невозможно. А если делать новый паспорт – это стоит около 90 тысяч рублей», – говорит Владимир Шиллинг.

В настоящее время Департаментом государственного жилищного надзора Томской области по этому делу проводится проверка. Чем она завершится, пока неизвестно.

Альтернативная версия.
Олег Урядов:
- В этом доме живет начальник отдела ЖКХ Октябрьской администрации. С ней мы не дружим, и понятно, кто инициировал собрание. Но не все собственники оказались согласны с решением уйти от нашей УК. Они обратились к инициативной группе с просьбой показать бюллетени, в чем им было отказано. Мы обратились в Прокуратуру, ОБЭП с просьбой провести проверку. Новое собрание показало, что жильцы хотят остаться в нашей УК. Так что мы продолжаем работать на доме.

Одна история под разными соусами

Безусловно, подобных историй можно привести множество, и далеко не все они связаны с именем одного управленца. Но так сложилось, что в этот раз в наше поле зрения попало сразу четыре управляющих компании («Солнечная-сервис», «Энергия», «Управдом» и «Гарантия»), которые на сегодняшний день по стечению обстоятельств возглавляются одним человеком.

Справка МК Справка "МК"

Владимир Жуков,
помощник прокурора Октябрьского района:

– Проверки управляющих компаний поставлены на постоянную основу. Например, в мае была проведена проверка шести крупных УК Октябрьского района, в отношении которых ранее были жалобы, признанные обоснованными. По результатам проверки были внесены представление об устранении нарушений закона. Был возбужден ряд дел об административных правонарушениях. Они находятся на рассмотрении и в ближайшее время будут приняты решения по результатам нашей проверки.

Только за 2011 год по прокуратуре Октябрьского района в ходе наших проверок было возбуждено в этой сфере три уголовных дела. Одно находится сейчас в суде, два дела в стадии предварительного расследования. Что касается административных правонарушений или прокурорского вмешательства и требования об устранении нарушения закона – порядка 37 представлений об устранении нарушений. Три должностных лица были привлечены к административной ответственности.

 

«Точка зрения администрации Октябрьского района и большинства жителей перечисленных домов – к этим управляющим компаниям сегодня нет доверия, – комментирует Евгений Буртовой, заместитель главы администрации Октябрьского района Томска по вопросам ЖКХ. – Но сегодня не существует механизмов снять с должности директора компании. УК – это частная организация, и инструментов влияния на нее не так много. Единственно возможный вариант в руках собственников: именно они определяют, кто будет обслуживать их дом. И характеристика директора должна играть здесь не последнюю роль».

Один из показателей качества работы управляющих компаний – балансовые комиссии. В Октябрьском районе они проводятся ежегодно.

«По действующему законодательству мы, как орган власти, не можем принудить УК предоставлять нам финансово-хозяйственную отчетность. Но все компании, расположенные в нашем районе, это делают. Прежде всего, это помогает снять часть вопросов с собственниками домов, – рассказывает Евгений Буртовой. – В случае УК, возглавляемыми господином Урядовым, отчет был предоставлен с нарушением сроков, при этом полнота документа вызывает большие сомнения. Понять из него что-либо даже специалисту невозможно. Однако в газете, выпускаемой этими УК, было написано, что они прошли балансовую комиссию достойно. Ответственно заявляю, что это не так. То, что написано в пояснительной записке, не подтверждено ни одним актом выполненных работ или бухгалтерскими документами».

Еще один факт, который привели в районной администрации. Компании, в управлении которых находится около 30% жилого фонда Октябрьского района, стали единственными, кто не вышел на субботник. Вроде бы мелочь, но многое говорит об отношении к обслуживаемым домам.

После знакомства с историями «пострадавших» домов складывается впечатление, что людей лишили права выбора. Как в случае, когда в дом заходит другая УК, так и тогда, когда собственники хотят попробовать свои силы и создать ТСЖ. И тут важно помнить, что управляющая компания – не собственник жилых помещений, она лишь обслуживает их. И ситуации, когда управляющая компания берет на себя право решать, легитимно ли то или иное собрание жителей, просто недопустимы. Решение всегда можно обжаловать в администрации района, Департаменте жилищного надзора, в конце концов, в прокуратуре, куда УК может обратиться, если не согласна с позицией жителей. Но все же хочется чувствовать себя собственником в собственном доме.
 






Партнеры